Законная перепланировка квартиры и оформление документов в Москве и Подмосковье

Для многих владельцев жилой недвижимости до сих пор является новостью, что некоторые изменения конструкции квартиры требуют определенных разрешений от городских структур.

Начиная с 2011 года в Москве и Подмосковье стали действовать новые правила по организации переоборудования частного жилья: где-то положение страждущих обновленного интерьера стало проще, но в некоторых моментах требования ужесточились.

Общие понятия о перепланировке частной квартиры и необходимость оформления документов

Понятие о реконструкции помещения включает в себя изменение конфигурации, а также назначения определенных жилых пространств. По сложности выполнения, а соответственно, и необходимости согласования такие трансформации делятся на:

• простые;
• сложные.

Простые преобразования квартиры

Само название реконструкции «простая» позволяет узаконить перепланировку квартиры и после ремонта без предварительных разрешений. Незначительные преобразования включают такие элементы строительства:

• демонтаж и перенос перегородок между комнатами;
• монтаж новых перегородок в комнате, не ведущий к увеличению нагрузки на перекрытия;
• изготовление проемов в межкомнатных перегородках;
• остекление балкона;
• заделка дверных проемов в стенах любого типа.

Согласование данных работ не требует специального проекта и ограничивается всего лишь предоставлением эскиза, на котором нанесены планируемые изменения на уже существующий план жилой площади.

Московским институтом проектирования (ГУП МНИИТЭП) разработаны типовые чертежи перестройки для владельцев недвижимости в домах массовых серий. Этот вариант также относится к простым реконструкциям и согласовывается по упрощенной схеме. С каталогом готовых проектов можно ознакомиться на сайтах института или Мосжилинспекции, на данный момент там выложено около 130 чертежей. Причем для тех, кому перепланировка квартиры и оформление документов кажутся долгой волокитой, есть 57 проектов, абсолютно не нуждающихся в получении разрешений – достаточно подать заявление в Мосжилинспекцию о выполнении работ.

Сложная реконструкция жилых помещений

Данная категория изменения конфигурации комнат требует более серьезного подхода – необходимо собрать массу документов и пройти процедуру принятия всех модификаций. Но прежде узнаем, что относится к сложной перестройке:

• расширение многокомнатных квартир;
• монтаж проемов в несущих конструкциях;
• частичный снос несущей стены;
• изменение размеров или месторасположения санузла, кухни или комнат;
• снос перегородки между ванной и туалетом;
• объединение в одного или более помещений в одно;
• установка электрической плиты вместо газовой;
• перенос газовых, нагревательных и сантехнических приборов;
• монтаж дополнительных вентканалов.

Теперь рассмотрим пакет документов, который намного больше, чем если бы пришлось узаконить мелкую перепланировку своей квартиры после ремонта, когда достаточно одного заявления. Вот этот список:

• заявление о ваших намерениях, написанное по установленной форме;
• документы, доказывающие ваше право на собственность жилья;
• проект жилой площади, оформленный в установленном порядке;
• технический паспорт квартиры, где планируется провести ремонт;
• согласие на изменения планировки жилплощади от прописанных на ней людей, в том числе и временно отсутствующих.

Вся документация подается в Мосжилинспекцию, но только того округа, где находится перестраиваемое помещение. На основании данного пакета в течение 45 дней принимается соответствующее решение. Если оно будет положительным, то можно приступать к строительству, сроки его выполнения неограниченны.

Как можно узаконить самовольную перепланировку квартиры после проведения ремонта?

Самовольное вмешательство и изменение конструкции жилого помещения рано или поздно потребуют оформления надлежащей документации. Например, в случае продажи своей недвижимости вам просто не удастся это сделать – любая госструктура, начиная с БТИ, будет требовать законно оформленные бумаги. Как поступить, если трансформации уже выполнены?

По месту нахождения недвижимости в суд подается исковое заявление, составленное в установленной форме. Жилищный Кодекс РФ, а именно, статья 39 пункт 4 предоставляет право владельцу оставить уже сделанную перепланировку квартиры до окончательного оформления документов только в том случае, если внесенные изменения не нарушают норм законодательств и не угрожают жизни проживающих там людей.

Чтобы подать иск, понадобятся следующие бумаги:

• паспорт недвижимости до перестройки и после нее;
• заключение соответствующих организаций о состоянии несущих конструкций;
• заключение от санэпидемнадзора о том, что санитарные нормы не нарушают установленных норм;
• заключение государственного пожарного надзора Москвы;
• справка с места жительства и документы, подтверждающие право владения недвижимостью.

В случае, когда все нормы соблюдены, и правомочия на жилплощадь установлены, суд принимает положительное решение в пользу истца. После этого вам выдадут новый паспорт на жилое помещение с внесенными в него изменениями. Однако не стоит забывать, что, скорее всего, БТИ заставит выплатить штраф за несогласованные модификации.

Чем грозит незаконная перепланировка собственной квартиры?

Сперва разберемся, почему не стоит выполнять перестройку, которая не согласована:

• жилплощадь нельзя продать, передать или приватизировать;
• возможность наказания штрафом;
• некоторые преобразования вообще нельзя узаконить, и тогда придется восстанавливать изначальное состояние помещения.

Выше мы рассмотрели подачу иска в суд на предмет узаконивания допустимых изменений в стандартном проекте жилого помещения. В случае значительных нарушений норм комиссия имеет право расторгнуть договор соцнайма и реализовать вашу жилую площадь с торгов. Отсюда можно сделать вывод, что перепланировка квартиры незаконная может обернуться неприятностями, которых можно избежать, если заранее обратиться в соответствующие организации.

При покупке недвижимости не помешает обратить внимание на факт фиксации всех произведенных изменений в ее техпаспорте. Учитывайте, что любые трансформации внутреннего пространства являются перестройкой и подлежат процедуре легализации в госструктурах.

Какова примерная стоимость на то, чтобы узаконить перепланировку собственной квартиры?

Подобный вопрос рано или поздно встанет перед каждым, кто пытается сделать свои жилищные условия комфортнее. Оформление сложной модернизации может занять до полугода «мытарств», в которые входят получение документов и ожидания решений соответствующих организаций.

Владельцам, которые решили выбрать один из 57-ми типовых проектов ГУП МНИИТЭП, дополнительные разрешения не нужны – это простые перестановки, легализация которых обойдется 30-40 тыс. руб. Остальные проекты придется согласовывать.

Однако не всех удовлетворяют подобные разработки и многие решаются на собственный проект. Но следует учитывать, что теперь узаконить перепланировку квартиры и стоимость придется увеличить – добавить к общему бюджету строительства 20-50 тыс. руб. за разработку индивидуального пакета.

Вот средняя цена процедур:

• оформление проекта без техусловий, в зависимости от сложности, – 40-100 тыс. руб.;
• согласование проекта с заключением от конструктора дома – 50-150 тыс. руб.;
• разрешение на реконструкцию без нарушения несущих конструкций – 80 тыс. руб.;
• согласование проекта с частичным изменением несущих элементов – 150 тыс. руб.

Приведенные цены ориентировочны и включают в себя разработку проектной документации по перепланировке квартиры и услуг по оформлению документов, необходимых для легализации.

Иногда собственнику некогда заниматься подготовительными мероприятиями по сбору документации и посещением всех инстанций. Для таких случаев существуют специальные агентства, которые возьмут на себя весь этот тяжелый труд. Действовать самостоятельно выгодно только тогда, когда планируется простая перестройка, не требующая значительной бумажной волокиты.